作者：吴斯丹
深圳中原研究中心统计数据显示，5月全市写字楼成交面积20.8万平方米，较上月增长170%，比去年5月更是增长了近5倍，成交量创下近5年新高。进入6月，更是出现了亿元大单。
而随着深圳市政府对住宅市场的宏观调控，住宅市场开始小幅降温。
业内人士分析，深圳住宅价格在近几个月快速上涨，直逼写字楼，因而导致部分投资者转向租金回报率相对更高的写字楼市场。
写字楼“疯”涨
深圳5月的写字楼市场进入了“疯狂”状态，全市成交面积环比大涨170%，同比涨幅更是高达467%。
其中，纯办公物业增长最快，成交12万平方米，环比增长335%；商务公寓成交8.7万平方米，环比增长78%。
从区域来看，南山占据了5月写字楼市场的半壁江山，成交面积达10.2万平方米，环比增长636%，在整个深圳的写字楼成交量的占比由4月的18%上升至49%。
深圳中原研究中心经理王飞表示，前海蛇口自贸区成立以来，南山区整体市场都受到极大的追捧，住宅市场更是呈现量价齐升的局面，而写字楼市场也受到住宅市场的带动，成交出现爆发式的增长，创下历史新高。
前海启动的首个甲级写字楼项目——前海卓越金融中心在5月的成交金额42.63亿元，排名深圳写字楼成交第一，占全市总量比约84%。该项目超8万元的单价也直接将5月深圳办公物业的均价拉高至51487元/平方米，大幅飙升60%。
王飞分析，随着前海深港现代合作区的各种基建不断兑现，以及蛇口自贸区的双重叠加利好，越来越多的企业和客户都在关注前海的投资价值和商务前景。
进入到6月，深圳写字楼市场更是出现了亿元大单，某公司买下了福田区京基滨河时代大厦29层全层写字楼，总面积2168平方米，总代价约1.17亿元。
对于深圳写字楼市场的迅速升温，有市场人士分析，主要是由于投资性需求增长所致，在住宅市场价格上涨过快的情况下，一部分投资性需求转向了写字楼市场。
可以看到，龙华、宝安、前海等部分区域的房价在“3·30新政”之后迅速上涨，龙华部分二手楼盘单价由3万元/平方米直接拉升到4万元/平方米~5万元/平方米，而前海的住宅价格已经高达5万元/平方米~6万元/平方米。而5月深圳的办公物业的均价也只有约5万元/平方米。
相比住宅而言，除了价格的上涨空间外，写字楼还具有更高的租金回报率，这是吸引部分投资客的重要原因。
不过，随着前海诸多项目的入市，深圳将在明后年迎来巨量写字楼供应，市场竞争加剧，如何细分客户、做差异化产品成为开发商必须要考虑的问题。
目前，华润置地、卓越集团等开发商都在尝试“写字楼+”，即在硬件之外提供更多软件服务。华润置地推出了Officeasy运营服务体系，提供资产管理服务、引入文化设施及沙龙等。卓越集团的后海中心则推出“商务+”模式，将健康、艺术、生态、企业交流平台纳入服务体系，甚至引入了全球最大的办公空间解决方案供应商雷格斯、创客空间“厚德孵化器”等。
住宅温度微调
在持续多月的高温之后，深圳的住宅市场开始小幅降温。
6月前两周，一手住宅没有出现量价齐升的局面。深圳规土委的数据显示，6月第一周（6月1日~6月7日，下同），一手住宅成交面积19万平方米，环比上升36%；均价约2.9万元/平方米，环比下降6%。第二周（6月8日~6月14日，下同）一手住宅成交面积18万平方米，环比下降6%，均价3万元/平方米，环比上升4%。
二手房的价格则出现连续两周下滑。6月第一周成交3693套，环比上升22%，均价3.76万元/平方米，环比下降5%。第二周成交3283套，环比下降11%，均价3.52万元/平方米，环比下降6%。
这在一定程度上是受政策影响。
5月底，深圳规土委出台了若干政策以稳定市场，包括加快商品住房预售审批，加快新增住宅用地供应、加强市场监管、严查“日光盘”等，并再次表示将继续执行限购政策。
深圳房地产研究中心主任王锋表示，上述政策出台后，市场供求紧张的氛围得到缓解。
此外，深圳多家银行也上调了首套房贷利率。中国银行、招商银行、交通银行将首套房贷利率由基准利率的9.3折上调到9.5折，建设银行由基准利率的9.5折上调到9.6折，民生银行更是由基准利率9.5折提高至基准利率上浮5%。
融360分析师认为，由于深圳楼市过热，短期内楼市成交量剧增，使得购房者对于贷款的需求大大增加，造成银行贷款额度紧张，银行通过提高利率来缓解需求压力。
有深圳房地产人士表示，深圳住宅市场的暴涨在一定程度上透支了未来需求，接下来将进入平稳期。