从“房东经济”到“股权投资”，龙岗区南湾街道的南岭村社区走出关键一步；从“老屋危房”到“客家小镇”，布吉街道甘坑社区着力打造中国客家文化创意产业的示范基地；从老旧工业园区到新兴产业集聚区，坂田街道岗头社区改造后的产业园将带来千亿产值……作为社区集体经济的主体，近年来，龙岗区一些社区股份合作公司率先改革，盘活社区土地资源，探索社区转型升级，改变过去“低效租赁”的经营模式，让社区集体经济发展走上“快车道”。在龙岗，掌握着大量旧城改造和土地开发面积的社区股份公司，决定着创新驱动发展的广度和深度。南岭、甘坑、岗头正在发生的创新故事背后，城市创新裂变的强大活力正直抵社区经济这一城区发展的“神经末梢”。
改革脉动：社区经济转型“百花齐放”
多年来，拥有大量土地资源、庞大实体经济的社区经济成为深圳的独特景观。如果再缩小观察范围，作为原特区外的产业大区，龙岗区经济转型的成败，社区集体经济转型也扮演着重要角色。近年来，龙岗区不少社区结合实际，积极打造适合发展的产业，让人耳目一新。
过去，南湾街道南岭股份合作公司主要收入来源于厂房出租，在“房东经济”仍能带动社区经济增长达11%的情况下，南岭股份合作公司从“房东经济”迈向股权投资：去年6月，南岭股份合作公司收购了一家央企下属的专业风险投资企业；7月，清华启迪（南岭）科技园签约；10月，南岭牛津生物医学（中国）研究院成立……该公司负责人张育彪表示，“争取在三年内培育出一两家控股上市公司，争当全市社区经济转型升级的排头兵。”
张育彪的想法代表不少社区带头人的想法。在创新驱动战略推动下，龙岗的传统加工制造业正在加速转型升级，也带动了以传统加工制造业为主的社区集体经济加快转型升级步伐，村民纷纷转变观念，融入到了创新发展进程之中。
“我们社区的工业园原来主要是三家大加工制造厂，打工者最多时达到数千人，交给社区的年租金有五六百万元，如今这三家厂或关停或迁移。而工业园改造后引进了一百多家小微企业，社区年租金达到了2000多万元。”南湾街道樟树布社区有关负责人说，他能切身感受到深圳产业转型升级的“脉动”。
“我们要大力引进培育智能制造业。目前以‘智能制造’为核心的新的工业革命浪潮在世界范围内初显端倪，该领域极有可能诞生世界级公司，甚至是新的‘华为’‘腾讯’。”平湖街道山厦股份合作公司负责人说，社区经济发展不能再依靠传统的低端制造业，为此社区在龙岗区国资委的支持下聘请了新加坡的规划机构，对社区的土地空间进行了全面的整村统筹规划。
在布吉街道，甘坑社区则通过对甘坑老村旧民居、旧工业厂房进行改造，将客家文化传承、创意产业发展与生态环境保护融为一体，打造了极具特色的客家小镇，探索出一条文化、生态和产业相结合的新路子。
在坂田街道岗头社区，天安云谷创新产业园所在地原来只是岗头社区的一个旧工业园，布满了电子元器件厂和“三来一补”低端产业，产值不到3亿元。经过改造后，天安云谷已经形成以云计算、互联网、物联网为代表的新兴产业聚集效应，目前入驻企业200多家。已经完成一期建设的产业园预计将带来1000亿元产值。
在坪地街道，坪西社区紧抓深圳国际低碳城落户坪地机遇，凭借土地整备，努力打造效益坪西，推动社区集体经济的转型升级。仅在物业置换到位前，政府支付过渡期租金这一项，整备范围内的股份合作公司集体物业的租金增加约65%左右。社区还投资改造发展楼宇经济、与高端企业成立合资机构、与区属国有企业联手开发、参与旧工业区改造、参与全市重点发展区域的开发建设。
南岭、樟树布、甘坑、岗头、山厦、坪西等社区以各自的方式开始融入到深圳的创新发展进程之中，社区经济转型升级模式也开始呈现出“百花齐放”的态势。有因就有果，数据显示，2015年龙岗区的社区股份合作公司个人股股东集体分配总额达到17.52亿元，同比增加3.58亿元，增长25.68%；股民人均集体分配27011元，同比增加5954元，增长28.28%。
“我要创新”：
社区发展观念巨变
实际上，作为深圳创新发展的主战场，龙岗区掌握着全市大量旧城改造和土地开发面积的社区股份合作公司，在创新驱动战略推动下，越来越多地融入到创新发展的大潮之中，开始呈现出“要我创新”到“我要创新”的社区发展观念巨变，越来越多地参与到全区重点发展项目以及与重点区域联动发展中，为龙岗全面落实深圳“东进战略”提供支撑和空间保障。
“虽然不同社区有着不同的转型升级模式，但我们大力推动社区股份合作公司转型升级，主要还是走创新驱动的发展路径。”龙岗区国资委相关负责人表示，在政府部门的推动下，越来越多的社区开始根据社区的实际情况，因地制宜地推进社区经济转型升级。
为推进股份合作公司转型升级，从2014年起，龙岗区连续3年将社区股份合作公司试点改革工作列为区重点改革工作事项，以规范监管、转型发展、政企社企分开为突破口，加强规范管理建设，促进集体资本与社会资本融合发展，推动社区产业载体更新，以改革促发展，增强社区股份合作公司的市场竞争力和可持续发展能力。
为让政策迅速“落地”，龙岗区专门出台了多个文件和办法，其中，《支持社区股份公司转型发展实施细则》规定，对社区股份公司开发建设的工业园区、产业园等项目可以给予50%贷款贴息的扶持，或者对项目配套设施的投入费用给予30%的扶持；对于清理淘汰低端企业的社区，政府给予租金损失50%的扶持；对给一些大企业提供配套服务的社区，政府给予项目投资额30%的扶持；对于“三来一补”企业、来料加工企业因转型给社区带来的结汇损失，由政府财政补贴等。同时还加大了对配合政府建设重大项目的扶持力度，并对人均分红5000元以下的欠发达的社区，政府也上浮了财政扶持标准。
为营造社区安全稳定的发展环境，龙岗区采取社区自治和多元化管理，自2007年至2010年实行四年财政补贴，每年拿出1亿元帮助各个社区兴办自己的物业公司。自2016年起，龙岗区加大对这方面资金的扶持力度，对成立物业管理公司且管理有成效的社区股份公司，政府将对其经营管理、资质提升给予资金扶持，对其扩大业务而进行的投资额给予30%的资金扶持，一次性最高扶持资金由原来的20万元提高至50万元。
在龙岗，为鼓励社区引进优质产业项目、开展旧工业区升级改造、清理淘汰低端企业，龙岗区拨付了专项扶持资金，对社区将旧村屋、旧工业区改造为高科技产业园或高新科技产业集聚基地的，给予租金损失补助。近5年来，龙岗累计扶持社区经济转型发展项目196个。目前，坂田岗头天安云谷、南湾樟树布中小企业集聚基地、南岭启迪科技园、甘坑客家小镇等项目已取得突出成效。
区国资委有关负责人表示，社区股份合作公司的改革，主要从转型发展、规范监管、股权改革以及政企社企分开入手。目前，龙岗成立了区、街道、社区三级的投资推广服务中心，由专业队伍帮助社区招商引资，加速企业转型升级。这两年来，龙岗区制定了社区治理体系“1+7”文件，从建立社区现代治理体系和提高社区治理能力的高度，全面部署推进政企社企分开工作，从而推动社区工作站、居委会与股份合作公司分开，明确各自定位，区分职责，发挥党组织的政治核心作用，强化社区服务功能，优化营商环境。
“在传统低端的土地和物业出租模式难以持续现状下，希望龙岗区为深圳乃至全国探索出社区股份合作公司改革新路径。” 中国社科院农村发展研究所有关专家表示，改革的原则是，合理运用好集体资产，参与和促进当地产业结构调整升级，使集体资产发挥效用，并为股东带来收益和回报。